Patowa sytuacja na rynku mieszkań – popyt spada, a ceny stoją
Na polskim rynku nieruchomości przez lata panowały rekordowe wzrosty cen. Obecnie sytuacja ta się zmienia, a tempo korekt stawek w górę spowalnia. Według danych zebranych w raporcie PKO Banku Polskiego w pierwszym kwartale tego roku ceny mieszkań wyhamowały. Trend ten zauważono zarówno w mniejszych miastach, jak i aglomeracjach. To właśnie tam tempo wzrostu spadło do poziomu 10% w skali roku, w mniejszych miejscowościach nieruchomości mieszkalne podrożały tylko o 5% rok do roku.
Ceny mieszkań będą spadać, ale do czasu
Aktualnie spadki cen widać też na rynku pierwotnym. W sześciu największych miastach Polski ceny mieszkań zmniejszyły się średnio o 3% w porównaniu z ostatnimi miesiącami 2024 roku. Za to zjawisko odpowiada rosnąca podaż przy niskim popycie. Warto zauważyć, że na rynek wciąż trafiają lokale mieszkalne z projektów rozpoczętych, gdy kupców było więcej. Dziś potencjalnych zainteresowanych jest mniej niż ofert, niektóre lokale muszą czekać miesiącami na finalizację sprzedaży. Dodatkowo sytuacja nie ma szans szybko ulec poprawie. Marazm wśród kupujących ma trwać co najmniej do jesieni tego roku.
Ostatnie miesiące 2025 mogą być momentem, gdy wprowadzane obecnie obniżki stóp procentowych faktycznie wpłyną na zdolność kredytową. To ma szanse przyciągnąć na rynek kupców, którzy aktualnie czekają na lepsze warunki. Co ciekawe ceny nowych mieszkań mogą szybko zacząć rosnąć. Ma to związek z ograniczeniami podaży, które właśnie teraz wprowadzają deweloperzy. Nie ma sensu budować mieszkań, gdy kupców jest niewielu. Wszelkie pobudzenie popytu przy ograniczonej ofercie może podnosić stawki ofertowe. Dotyczy to szczególnie lokali o popularnych metrażach lub atrakcyjnej lokalizacji.
Ceny domów wciąż wysokie
Analiza PKO Banku Polskiego pokazuje, że w segmencie domów jednorodzinnych obraz cenowy i trendy dotyczące stawki za metr są nieco inne niż w przypadku mieszkań. Zarówno w Warszawie, jak i mniejszych miastach wojewódzkich ceny w tym sektorze rosły w podobnym tempie jak w zeszłym roku. Dynamika wzrostów stawek zmalała tylko w największych miastach i było to związane ze spadkiem popytu, który widać w całej Polsce.
Zdarzało się oczywiście, że na wybranych rynkach lokalnych zainteresowanie kupców domami było stabilne. Średnia cena metra kwadratowego domu jednorodzinnego w Warszawie wynosi obecnie 10,2 tysiąca złotych. W dużych miastach utrzymuje się na poziomie 9 tysięcy, a w mniejszych miejscowościach jest to średnio 6,6 tysiąca złotych za metr.
Dla uzyskania pełnego obrazu rynku warto zauważyć, że na polskim rynku coraz aktywniejszą grupą nabywców stają się cudzoziemcy. W 2024 zgłoszono 17 tysięcy tego typu transakcji. Połowa z nich skupiona była w największych miastach. Trend ten w perspektywie czasu może mieć wpływ na segment najmu.
Mimo że rynek wchodzi w fazę stabilizacji, w ankiecie portalu TabelaOfert.pl aż 80% firm deweloperskich zaznacza, że nie planuje w najbliższych miesiącach zmieniać cen. Z drugiej strony tylko 11,5% tej grupy spodziewa się, że mieszkania podrożeją, 8,5% respondentów wspomina o prognozowanych podwyżkach cen.