Coraz więcej nieruchomości komercyjnych jest przekształcanych w mieszkaniowe
Brak wolnych działek, rosnące ceny gruntów i dynamicznie zmieniające się potrzeby mieszkańców sprawiają, że deweloperzy szukają alternatywnych sposobów na rozwój nowych inwestycji mieszkaniowych. Coraz częściej rozwiązaniem problemu okazuje się przekształcanie istniejących budynków – takich jak biura, galerie handlowe czy nawet kina – w nowoczesne osiedla i budynki mieszkalne.
Mieszkania zamiast biur
Jak wynika z raportu „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości” przygotowanego przez firmę doradczą JLL, w ciągu ostatnich kilku lat aż 1,1 miliona metrów kwadratowych powierzchni – głównie biurowej i handlowej – zostało przeznaczonych pod nowe inwestycje mieszkaniowe lub tzw. projekty alternatywne. Największą część tej powierzchni stanowią biura (733 tys. mkw) oraz obiekty handlowo-usługowe (ponad 345 tys. mkw).
W wielu przypadkach nie chodzi tylko o zmianę przeznaczenia, ale o całkowitą przebudowę. Ponad 485 tys. mkw zostało już wyburzonych lub wkrótce zniknie z miejskiego krajobrazu, by ustąpić miejsca nowym projektom. Deweloperzy często oficjalnie ogłaszają zmianę funkcji takich terenów jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
To się już dzieje we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu
Jednym z głośniejszych przykładów jest sprzedaż Arkad Wrocławskich – dużej galerii handlowej, która właśnie jest wyburzana. W jej miejscu firma Vastint planuje realizację nowego kompleksu, w którym dominuje funkcja mieszkaniowa. Z kolei w Warszawie i Poznaniu planowane są duże osiedla na miejscu dawnych kin – na tych samych działkach powstanie nawet dwa – trzy razy więcej powierzchni użytkowej mieszkań (PUM), niż wcześniej zajmowały obiekty rozrywkowe.
Według szacunków JLL, łączna dodatkowa powierzchnia użytkowa, która powstanie dzięki takim przekształceniom, sięgnie 370 tys. mkw. To ogromny potencjał dla firm budujących mieszkania – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie każdy metr gruntu jest na wagę złota.
Rewitalizacja trudna, ale opłacalna
Eksperci podkreślają, że zmiana funkcji budynków to złożony i wymagający proces. Inwestycje tego typu często napotykają przeszkody techniczne, prawne i formalne. Potrzebują dłuższego czasu realizacji i zaangażowania wielu specjalistów. Jednak nagrodą jest możliwość ożywienia wyjątkowych lokalizacji i pełniejsze wykorzystanie ich potencjału.
Takie działania są już od lat powszechne w krajach Europy Zachodniej. W Polsce nabierają tempa – zwłaszcza że wiele starszych biurowców przestaje spełniać współczesne standardy, a ich utrzymanie staje się nieopłacalne.
Rozwiązanie problemu niedostępności gruntów?
W najbliższych latach eksperci przewidują dalszy rozwój tego trendu. Zwłaszcza w centrach dużych miast i na terenach poprzemysłowych będzie dochodzić do coraz częstszych zmian przeznaczenia – zarówno poprzez wyburzenia, jak i adaptacje istniejących budynków. To odpowiedź rynku na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania i kurczącą się pulę gruntów w dogodnych lokalizacjach.