Formy własności mieszkania. Na co zwrócić uwagę podczas zakupu?
Kupując mieszkanie, uzyskujemy prawo własności do lokalu i możemy nim samodzielnie dysponować. Istnieją jednak inne formy prawne, na podstawie których możemy użytkować lokale mieszkalne. W zależności od formy własności obowiązują nas różne przepisy. Na co zwrócić szczególną uwagę kupując mieszkanie?
Najpopularniejsze formy praw do lokalu to pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oraz prawo do użytkowania lokalu komunalnego.
Własność mieszkania
Pełna własność nieruchomości to forma prawna, na mocy której właściciel posiada pełnię praw własności do samodzielnego lokalu mieszkalnego. Mając prawo własność, można dowolnie rozporządzać swoim mieszkaniem: możemy je wynająć, sprzedać, przekazać w darowiźnie lub obciążyć hipoteką na rzecz banku. Własnościowe mieszkanie podlega również dziedziczeniu.
Lokal będący przedmiotem pełnej własności powinien mieć założoną księgę wieczystą, którą prowadzi właściwy sąd rejonowy. W księdze wieczystej znajdziemy szczegóły dotyczące nieruchomości (np. jej powierzchnię i lokalizację), właściciela, oraz stan prawny. W księdze wieczystej znajdują się też zapisy informujące o tym, czy nieruchomość jest objęta służebnością i czy jest na niej ustanowiona hipoteka. W niektórych przypadkach księga wieczysta może nie być założona, mimo że przysługuje pełne prawo własności. Brak księgi dotyczy zazwyczaj starszych lokali i wynika najczęściej z zaniedbania właściciela.
Kupując nieruchomość, należy zweryfikować zapisy w księdze wieczystej, a w przypadku jej braku potwierdzić w inny sposób prawo do lokalu posiadane przez sprzedającego. Dokumentem potwierdzającym własność może być np. akt notarialny kupna-sprzedaży, akt nadania ziemi, umowa darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku itp.
Wraz z prawem własności lokalu przysługuje prawo do części gruntu, na którym stoi budynek oraz udziały w częściach wspólnych nieruchomości.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Osoba posiadająca własnościowe prawo do lokalu może korzystać i rozporządzać mieszkaniem, jednak prawnym właścicielem pozostaje spółdzielnia. Na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego można mieszkanie sprzedać lub przekazać w darowiźnie.
Mieszkanie takie może nie mieć założonej księgi wieczystej, jednak przed sprzedażą lokalu spółdzielnia powinna wydać zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami przez sprzedającego oraz zgodną na założenie księgi wieczystej. Jest to szczególnie istotne w przypadku finansowania transakcji kredytem. Do nowo założonej księgi wieczystej zostanie wpisana hipoteka na rzecz banku.
Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu
Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu jest podobne do najmu. Nie jest jednak ograniczonym prawem rzeczowym, a jedynie formą prawną na cudzej własności.
Posiadacz lokatorskiego prawa do lokalu nie może rozporządzać nieruchomością, nie może więc sprzedać mieszkania.
Lokal komunalny
Lokal komunalny to mieszkanie udostępniane przez gminę. Własność nie jest przenoszona na lokatora, a prawo do lokalu można uzyskać po spełnieniu określonych kryteriów. Osoby, które otrzymają prawo do lokalu komunalnego, nie mogą go sprzedać. W zależności od gminy, po spełnieniu określonych przez właściciela lokalu warunków, lokator może uzyskać możliwość wykupienia na własność lokalu, który zajmuje.