Jakie czynniki w najbliższych latach mogą zmniejszyć dostępność mieszkań?

Dostępność mieszkań to pojęcie, które w kontekście rynku nieruchomości odnosi się do zdolności przeciętnego obywatela do zakupu własnego lokum. Nie chodzi tu jedynie o fizyczną dostępność nieruchomości, ale przede wszystkim o aspekt ekonomiczny. Czy przeciętnie zarabiający człowiek, dysponując swoimi dochodami, jest w stanie sfinansować zakup mieszkania bez nadmiernego obciążenia swojego budżetu? W ostatnich latach obserwujemy dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości, które wpływają na cenę mieszkań w stosunku do przeciętnych zarobków. Wzrost cen, zaostrzenie polityki kredytowej czy rosnące wymagania ekologiczne to tylko niektóre z czynników, które mogą wpłynąć na dostępność mieszkań dla szerokiego grona społeczeństwa. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tym kwestiom, aby zrozumieć, jakie wyzwania czekają nas w najbliższej przyszłości w kontekście posiadania własnego kąta.

Rosnące wymagania ekologiczne

Proekologiczne zmiany są ważne, ponieważ na nas wszystkich spoczywa obowiązek dbania o stan planety, a pogarszanie się jej stanu już teraz negatywnie odbija się na jakości życia. Nastawienie na ekologię widać także w budownictwie. Nie tyle z inicjatywy samych deweloperów, co z uwagi na wchodzące regulacje. Za ich sprawą nowe budynki muszą spełniać dużo bardziej wyśrubowane standardy energetyczne. To niestety przekłada się na rosnące koszty realizowania nowych inwestycji – aby budynek był tańszy w utrzymaniu, w tym w ogrzewaniu i chłodzeniu, trzeba zużyć więcej materiałów i wyższej jakości. Z tego względu już w nadchodzących latach zacznie to być widoczne w cenach metra kwadratowego. Znajdzie to odbicie także na rynku wtórnym, gdzie nadchodzi fala gruntownych i kosztownych termomodernizacji.

Zmiany w polityce kredytowej

Jeszcze niedawno mieliśmy do czynienia z rekordowo tanimi kredytami. Uległo to zmianie wraz z rosnącą inflacją i podnoszeniem stóp procentowych. Obecnie inflacja wyhamowała i być może stopy też zaczną spadać. Mimo to niekoniecznie przełoży się to na łatwo dostępny kredyt. Banki podkreślają, że kredyty hipoteczne zaczynają być dla nich coraz bardziej ryzykownym produktem, m.in. z powodu sytuacji takich, jaka ma miejsce w przypadku kredytów frankowych. Z tego względu zapowiadają, że rozważają zmniejszenie dostępności pożyczek na mieszkania w najbliższych latach – miałyby być one droższe i obwarowane większymi wymaganiami wobec kredytobiorców.

Ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje

O problemie dostępności gruntów pod budowę nowych mieszkań mówi się od dawna. Wynika to głównie z dwóch czynników:

• buduje się głównie w dużych miastach, gdzie zasoby gruntów są już mocno wyczerpane,
• polskie prawo utrudnia pozyskiwanie gruntów pod budowę, wiele z działek jest źle wykorzystywanych lub są nawet nie wprowadzone na rynek.

Rząd stara się zaradzić temu drugiemu problemowi, wprowadzając nowe przepisy, jednak nie wiadomo, czy odniosą one skutek.

Koszty materiałów budowlanych

Materiały budowlane systematycznie drożeją. W ostatnich latach nałożyły się na to globalne zawirowania gospodarcze, wywołane pandemią oraz wojną. Lecz nawet bez tych czynników trend wzrostowy cen raczej się utrzyma. Tym bardziej, że nowoczesne, ekologiczne budownictwo wymaga stosowania coraz bardziej zaawansowanych rozwiązań, które są też kosztowniejsze.

Demograficzne i społeczne czynniki

Co prawda wszystkie analizy demograficzne mówią o przyspieszającym spadku liczby Polaków, jednak nie jest to jedyny czynnik z tego obszaru wpływający na rynek mieszkaniowy. Gospodarstwa domowe są coraz mniejsze, rośnie liczba singli i małych rodzin, przez co, mimo spadku liczby ludzi, zapotrzebowanie na mieszkania może rosnąć. Tym bardziej, iż w grze jest tu jeszcze jeden bardzo silny mechanizm – migracja z prowincji do dużych miast. Z tego względu największe zapotrzebowanie na mieszkania jest w głównych ośrodkach i tam podaż wciąż nie nadąża za popytem. Falę migracji zapewne zasilać będą też emigranci z innych krajów, ponieważ rząd pod tym względem prowadzi coraz bardziej otwartą politykę, próbując w ten sposób ratować demografię oraz wzmacniać gospodarkę tanią siłą roboczą.