Czy na warszawskim rynku mieszkaniowym jest bańka?
W związku z wciąż rosnącymi cenami mieszkań w naszej stolicy, a jednocześnie coraz częstszymi przecenami w miastach Zachodniej Europy, pojawia się tez, że na rynku mieszkaniowym mamy bańkę cenową. Czy to prawda? Pobieżna analiza tego, co się dzieje, może sugerować przeszacowanie wartości lokali mieszkalnych, jednak przy dokładniejszym przyjrzeniu się tematowi – wnioski są odwrotne. Z raportu UBS (szwajcarskiego przedsiębiorstwa finansowego) wynika, że ceny w Warszawie są adekwatne.
Warszawa wcale nie taka droga
W swoim raporcie “UBS Global Real Estate Bubble Index 2023” zastosowany jest indeks o następujące interpretacji wg kategorii ryzyka dla poszczególnych rynków:
- >1,5: nieruchomości są mocno przeszacowane i występuje ryzyko bańki;
- 0,5 do 1,5: nieruchomości są przeszacowane, jednak nie ma jeszcze bańki cenowej;
- -0,5 do 0,5: wycena nieruchomości na danym rynku jest adekwatna do sytuacji gospodarczej i finansowej;
- -1,5 do -0,5: nieruchomości na danym rynku są niedoszacowane – są wyceniane zbyt nisko.
Analitycy przyjrzeli się 25 dużym miastom z całego świata. Wyniki mogą nas zaskoczyć, ponieważ Warszawa zajęła ostatnie miejsce, przy czym im wyższa lokata w tym rankingu, tym bardziej zawyżona ocena. Co więcej – nasza stolica jako jedyna uzyskała notę ujemną. Co prawda odchył jest na tyle niewielki, że nie kwalifikuje się do zaszeregowania jako rynek niedoszacowany (ocena opisowa to adekwatna wycena), jednak dane pokazują, iż nie mamy do czynienia z bańką na rynku mieszkaniowym.
Zestawienie indeksu Bubble Index UBS dla wszystkich przebadanych ośrodków wygląda następująco:
- Zurych: 1,71
- Tokio: 1,65
- Miami: 1,38
- Monachium: 1,35
- Frankfurt: 1,27
- Hong Kong: 1,24
- Toronto: 1,21
- Genewa: 1,13
- Los Angeles: 1,03
- Londyn: 0,98
- Tel Aviv: 0,93
- Vancouver: 0,81
- Amsterdam: 0,80
- Sztokholm: 0,74
- Paryż: 0,73
- Sydney: 0,67
- Mediolan: 0,49
- Nowy Jork: 0,47
- Singapur: 0,47
- Madryt: 0,46
- Boston: 0,34
- San Francisco: 0,27
- Dubaj: 0,14
- Sao Paulo: 0,09
- Warszawa: -0,28
Czemu na warszawskim rynku nie ma bańki?
Zacznijmy od tego, jakie czynniki są brane pod uwagę przez analityków UBS. Oczywiście są to ceny mieszkań, jednak nie ofertowe, a transakcyjne. Do tego uwzględniany jest poziom zarobków i ich dynamika. Analitycy patrzą też na stawki wynajmu, dzięki czemu mogą ocenić rentowność zakupu na wynajem. Ta informacja, wraz z danymi o wynagrodzeniach, pozwala oszacować, jak długo mieszkaniec analizowanego miasta musi pracować, aby kupić mieszkanie na własność.
Przy takim podejściu okazuje się, że warszawski rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Warszawiak na własne trzypokojowe mieszkanie w dobrej lokalizacji musi pracować między 5 a 10 lat, a są miasta, gdzie ta perspektywa wydłuża się do ponad dekady lub nawet 20 lat. Istotne jest też to, że w wielu innych analizach pod uwagę brane są ceny ofertowe, czyli to, co sprzedający wypisze w ogłoszeniu. Zależnie od bieżącej sytuacji na rynku, rozjeżdżają się one mniej lub bardziej z cenami transakcyjnymi, czyli tym, co ostatecznie jest ustalone przed dobiciem transakcji. W takim ujęciu okazuje się, iż zatrważające wartości eksponowane w wielu raportach niewiele mają wspólnego z rzeczywistością – mieszkania w Warszawie są drogie na tle reszty Polski oraz szybko drożeją, jednak nie aż tak, aby bić na alarm. Tym bardziej, gdy się uwzględni płace oraz ich wzrost. Lokal mieszkalny nadal jest w zasięgu finansowym osób, które tam pracują i mają wynagrodzenie na poziomie typowym dla stołecznego miasta.
Przyglądając się cenom mieszkań w Warszawie należy mieć na uwadze dwie sprawy:
- nie jest to rynek miarodajny dla całej Polski – nasza stolica to miasto już mocno międzynarodowe, z siedzibą wielu globalnych korporacji i wiele z dzielnic jest prestiżowych nie tylko na poziomie naszego kraju, ale i całej Europy. Nie są to więc ceny mieszkań w miejscach, gdzie kupuje przeciętny “Kowalski”.
- obecnie na rynku brakuje mieszkań – wyprzedane zostały głównie te, które są poszukiwane przez przeciętnego nabywcę (m.in. za sprawą Bezpiecznego Kredytu). W ofertach został spory zasób lokali najdroższych, najbardziej reprezentacyjnych, przez co przy wyliczeniach bazujących na cenach ofertowych, średnia cena wychodzi mocno zawyżona. Ten problem analityczny dotyczy nie tylko Warszawy, ale praktycznie wszystkich największych miast w naszym kraju.