Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy
Zgodnie z ustawą o PIT, gdy dokonamy płatnego zbycia nieruchomości, czyli ją sprzedamy, jesteśmy zobowiązani zapłacić od tego podatek dochodowy. Wyjaśniamy, kiedy powstaje obowiązek podatkowy, jaka stawka daniny obowiązuje i w jakich sytuacjach nie trzeba odprowadzać należności do urzędu skarbowego.
Sprzedaż nieruchomości wiąże się z osiągnięciem dochodu, dlatego jeśli zarobimy na sprzedaży prawa własności do domu lub mieszkania lub innych praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej albo prawa użytkowania wieczystego gruntów), musimy podzielić się tym z fiskusem.
Jak obliczyć wysokość podatku, który trzeba zapłacić?
Jeżeli w danym roku podatkowym sprzedaliśmy nieruchomość, to samodzielnie musimy wyliczyć, jaką kwotę należy z tego tytułu przelać do urzędu skarbowego.
Stawka podatku dochodowego w tym przypadku wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu. Oznacza to, że podatku nie odprowadzamy od kwoty sprzedaży wyszczególnionej w umowie. Jest to przychód, który należy pomniejszyć o poniesione koszty np. koszty pośrednictwa czy opłaty notarialne i powiększyć o ewentualne odpisy amortyzacyjne.
Dopiero od dochodu wyliczamy 19 proc., zaokrąglamy do pełnej złotówki i tę kwotę przelewamy do urzędu skarbowego.
Jaki PIT trzeba złożyć przy sprzedaży nieruchomości?
Właściwym formularzem PIT, który trzeba złożyć z tytułu osiągnięcia dochodu po sprzedaży nieruchomości jest PIT-39. Podobnie jak przy innych dochodach, zeznanie składamy dopiero w kolejnym roku. Jeśli więc transakcja doszła do skutku w 2023 roku, to PIT składamy dopiero w 2024 roku (zazwyczaj do ostatniego dnia kwietnia).
Do tego terminu mamy również czas, aby zapłacić podatek.
Kto jest zwolniony z obowiązku opodatkowania?
Na szczęście nie w każdym przypadku należy odprowadzać podatek. Można bowiem skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ustawy o PIT, jeżeli dochody osiągnięte z tytułu sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, to nie powstaje wtedy obowiązek opodatkowania.
W praktyce więc, jeżeli w ciągu 3 lat, które liczy się od końca roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość, zarobione środki przeznaczymy na:
- kupno domu lub mieszkania,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- kupno działki pod budowę domu,
- budowę, adaptację lub remont nieruchomości,
- spłatę kredytu, zaciągniętego na cele mieszkaniowe,
to nie trzeba płacić podatku. Ważne jest jednak to, że w nabytym, wybudowanym czy wyremontowanym lokum musimy zamieszkać sami, a nie przeznaczyć je np. pod wynajem czy sprzedaż.
Nie musimy żadnych środków odprowadzać do urzędu skarbowego również wtedy, gdy transakcja sprzedaży nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została wybudowana lub kupiona. Jeśli więc zbycia planujemy dokonać w 2023 roku, to bez konsekwencji podatkowych można to zrobić dla domów lub mieszkań, które stały się naszą własnością najwcześniej w 2018 roku.